2026年开春，北京二手房商场呈现出一幅“暖意融融”的征象。

　　从国度统计局公布的房价数据，到一线中介门店的成交量，再到官方网签数据，多重信号似乎都指向归拢个欢腾：温吞许久的北京楼市，正在迎来一场久违的“小阳春”。

　　数据表现，2026年前两个月，北京二手住宅网签领域超2.3万套，起先近十年1～2月平均网签领域（2.1万套）两千余套。而3月份截止22日，北京二手住宅网签量已达12182套，相当2月份全月的8130套。

　　这波复苏波澜，究竟是全面回暖的开端，照旧计谋和价钱作用下的季节性反弹？在“量价王人升”的表象之下，北京楼市“小阳春”热度依然需要技巧西席。

　　“最近成交很是活跃”

　　“小区最近成交量比较多，价钱也比过年前稍高了点。”

　　赵杨（假名）主要作念北京市西城区的学区房往复，早在本年1月份，他便不雅察到北京二手房商场有回温迹象。以西城区某主打小户型、低总价学区房的小区来说，岁首该小区已悄然出现成交放量、小户型成交价微幅上升的情况。

　　其时他示意，“学区房”对楼市计谋的响应比较显著，上述小区往复比较常常，价钱也较为敏锐。到本年3月，该小区的成交热度依旧，据其出示的房源成交表，截止23日该小区已成交23套房源，价钱从205万元到383万元不等。

　　购房者动手速率加速，在这23套已成交的二手房中，有房源成交周期只好2天。价钱端也在链接企稳，赵杨示意，小区部分开间户型较年前进一步提价十万左右。

　　从事房产往复超十年，在赵杨看来，最近二手房尤其是学区房成交回温，一方面因为此前北京出台一系列楼市计谋，购房者认为“动手”的技巧到了；另一方面，积年来5月份之前都是“上学季”，对有学区需求的群体来说最近是往复窗口期。

　　在北京二手房商场，上述情况并非孤例。这个春天，楼市温度似乎的确升空来了。

　　官方网签数据也给出了印证。2026年前两个月，北京二手住宅网签量冲破2.3万套，较近10年同期平均网签数据起先2000余套。参加传统楼市旺季3月，商场热度进一步进步，截止3月22日，北京二手住宅网签量仍是达到12182套。

　　成交量回升以外，一个更蹙迫的信号是：北京二手房的价钱运行企稳了。

　　国度统计局发布的2月70个大中城市房价数据表现，二手房价钱环比止跌城市数目增至4个。其中，北京新址环比上升0.2%，二手房上升0.3%，是70个大中城市中唯二新址和二手房都上升的城市，另外一个则是上海。

　　北京链家此前数据也表现，本年以来，北京全市二手住房套均总价上升近10万元，1月～2月涨幅近2.4%。剔除往复结构影响后，二手房价钱指数上行亦接近2%。

　　丁祖昱评楼市示意，从北京销售价钱分类指数来看，北京一二手房房价上升呈现不同结构，新址主要积攒在144平方米的改善房源，二手房中90平方米以下、90～144平方米、144平方米以上分辩上升0.3%、0.2%、0.4%，呈现出“全线上升”的特征。

　　合硕机构首席分析师郭毅告诉第一财经，频年来二手房商场普通在春节后的3月，迎来一波“小阳春”行情。一方面，计谋的交流效应酬需求造成提振；另一方面，二手房价钱调度到位，也促使刚需渐渐入市。在上述身分的共同作用下，二手房商场每年都会出现一轮显著的上升行情。

　　但与过往比较，本年“小阳春”的不同之处是：价钱端出现“止跌企稳”的迹象。郭毅认为，这主要因为挂牌房源量出现变化。客岁3月，北京二手房挂牌房源量仍处于历史高位，约17万至18万套，而当今已回落至14万套以上。

　　而新挂牌的部分房源，受到商场活跃度的带动，业主在订价上预期较高，因此新址源的上市，可能进一步鼓动二手房价钱企稳。

　　刚需群体密集入场

　　月网签量冲破万套大关背后，北京二手房都是谁在买？

　　丁祖昱评楼市示意，300万总价以下的二手房，是北京二手房成交的主力，举座占比在70%左右。其中，北京200万总价以下的二手房成交占比更是抓续上升，已从2025年1月的48.67%上升至2026年2月的59.49%，涨幅超10个百分点。

　　这意味着，北京二手房商场的成交主力，依然是较低总价的刚需群体。

　　廉明证券商量所示意，2025年底至2026岁首，京沪先后出台精确宽松计谋：北京膨胀五环表里分区施策，大幅放宽非京籍社保交纳年限，同期优化普宅圭臬，径直裁汰了刚需房源的首付比例和往复税费。计谋经过1～2个月传导，造成积压需求的积攒开释。

　　相较于新址，二手房的供给也更匹配刚需群体的诉求。廉明证券示意，面前入市的主力刚需群体，中枢购房诉求是“通勤便利、配套纯属、所见即所得、总价可控”，而新址供给总价偏高。此外，二手房往复周期更短，能快速知足落户、子女上学的刚性需求。

　　58安堵客商量院也称，北京本轮楼市新政前，房地产商场不雅望情感浓厚。新政发布当周（2025年12月21日～27日），北京新址、二手房找房热度即刻回升。春节后跟着线下售楼处、中介门店复工，找房热度快速反弹，二手房反弹力度更是显贵高于新址。

　　该商量院示意，新政放宽的购房经验、优化的信贷计谋，对二手房商场适配性更高，往复经由纯真能更快邻接刚需与改善需求，而新址受推盘节律、房源供应限定，热度进步相对平稳，且其热度转动更依赖房企线下营销行为相助。

　　楼市新政开释出了刚需购买力，价钱调度到位亦然二手房热度回升的蹙迫原因。

　　丁祖昱评楼市认为，诚然2026年2月北京二手房成交均价较1月有所上升，但2025年1月于今举座已下降约8%，因此可能出现二手房“以价换量”的情况。2026年2月北京二手房价钱环比上升，更多是“超跌后”的反弹行情。

　　在刚需进场、价钱企稳的基本面下，北京这轮“小阳春”行情能抓续多久？

　　郭毅告诉第一财经，这一轮“小阳春”行情能否抓续，辗转取决于挂牌房源量的变化趋势。在北京商场上行周期中，二手房挂牌房源量普通在8万至10万套之间。若挂牌量回落至12万套以内，则商场热度有望督察，价钱也将由局部回升渐渐走向全面牢固。若进一步降至10万套以内，房价止跌上扬的信号将更为明确。

　　“从当今情况来看，二手房商场仍处于博弈状况。”郭毅认为。在供需联系方面，诚然卖方议价空间有所收窄，但仍需作出一订价钱贪污智力已毕较快的成交。在博弈尚未扫尾、商场仍未统共转向卖方主导的情况下，“小阳春”的抓续性尚需不雅察。

　　北京链家认为，一季度北京房山、顺义、昌平、大兴等平原多点地区和副中心商场，二手房量价阐扬较为活跃，上述片区住房以高性价比住房为主，较为契合面前刚需群体活跃的商场特征。依据既往规矩，瞻望参加二季度后，往复热度将渐渐向主城区传导。

　　也有不雅点将北京楼市回温，看作天下领域“小阳春”行情的信号。丁祖昱评楼市示意，所有房地产商场于今已调度4年，不少城市和板块都出现“超跌”欢腾，跟着北京、上海等地商场建筑，改日其他城市也将出现一波建筑，天下领域的“小阳春”行情可期。