2026年4月16日，中银证券（601696）发布了一篇房地产行业的参谋文告，文告指出，单月销售降幅收窄，出现“小阳春”行情；投资降幅扩大。

　　文告具体内容如下：

　　国度统计局发布2026年1-3月份寰球房地产开发投资和销售情况。3月销售面积1.02亿平，同比增速-7.4%（前值：-13.5%）；开发投资金额8108亿元，同比增速-11.3%（前值：-11.1%）；新开工面积5289万平，同比增速-17.4%（前值：-23.1%）。 统计局泄露同比增速讲解：凭证房地产开发统计轨制、统计国法查验等规章，对上年同时房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行变嫌，增速按可比口径计较。 中枢不雅点

1.商品房销售：

3月销售同比降幅剖析收窄，受中枢城市计谋、传统销售旺季等成分运行。

1）商品房单月销售降幅收窄。3月寰球商品房销售面积1.02亿平，同比着落7.4%，降幅较2月收窄了6.1个百分点；销售金额9076亿元，同比着落13.3%，降幅较2月收窄了6.9个百分点。其中，住宅销售面积同比着落10.3%，住宅销售金额同比着落15.2%，同比降幅较2月别离收窄了5.6、6.6个百分点。咱们以为，3月销售改善主要原因是中枢城市尤其是北京与上海计谋影响以及传统销售旺季下出现了“小阳春”行情。不外，寰球商品房销售面积同比降幅天然从2025年11月以来陆续收窄，但降幅仍然不小，仍需要温情4月的楼市成交情况。

2）销售均价同比陆续下滑，环比有所回升。3月商品房销售均价8870元/平，环比增长0.7%，同比着落6.4%；其中住宅销售均价9379元/平，环比增长1.3%，同比着落5.5%。从十足值来看，房价回落至2020年3月的水平。

3）从区域来看，东、中、西部地区销售面积同比降幅均收窄，西部地区销售均价降幅扩大。3月东、中、西部销售面积同比增速别离为-6.9%、-5.8%、-8.0%，降幅较2月别离收窄5.9、3.3、9.8个百分点；销售金额同比增速别离为-14.1%、-8.0%、-14.2%；销售均价同比增速别离为-7.7%、-2.4%、-6.7%，东、中部地区销售均价同比降幅较2月别离收窄3.4、1.0个百分点，西部地区销售均价同比降幅较2月扩大3.5个百分点。从累计来看，1-3月寰球商品房销售面积1.95亿平，同比着落10.4%（前值：-13.5%）；销售金额1.73万亿元，同比着落16.7%（前值：-20.2%）；销售均价8841元/平，同比着落7.0%（前值：-7.7%）。

2.商品住宅库存：

因销售改善，广义库存去化压力小幅消弱；现房库存占比仍处于历史最高水平。

1）从寰球商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，扫尾3月末，我国商品住宅广义库存面积为14.0亿平，环比着落3.1%，同比着落17.6%；去化周期（广义库存面积/当年六个月住宅销售均值）24.6个月，环比着落1.8个月，同比着落0.2个月。

2）从寰球现房库存（已竣事未销售）来看，扫尾3月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约4.28亿平，环比着落2.2%，同比增长1.4%；现房去化周期为22.5个月（由于1-3月现房销售未公布，咱们罗致2025年7-12月销售均值计较），环比着落0.5个月，同比普及2.1个月；住宅现房库存占寰球住宅广义库存面积的比重为30.5%，环比普及0.3个百分点，同比普及5.7个百分点。

3.房地产开发投资、新开工、竣事：

房地产投资同比降幅扩大，地皮投资与施工建安投资均低迷。3月开发投资金额8108亿元，同比着落11.3%，降幅较2月扩大了0.2个百分点。其中住宅开发投资金额6249亿元，同比着落11.3%，降幅较2月扩大了0.6个百分点。投资降幅扩大主如果受到施工建安投资与地皮投资的双双牵累。

1）地皮投资走弱。2025年三季度寰球（300城）地皮成交总价同比着落11.5%，增速较二季度着落32.9个百分点，咱们预测对本年一季度的地皮投资酿成牵累。

2）施工建安投资陆续低迷。1-3月施工面积同比着落11.7%。从区域来看，东部地区投资降幅扩大，中、西部收窄。东部、中部、西部地区3月投资额同比增速别离为-12.1%、-10.9%、-7.6%，东部地区降幅较2月扩大了0.7个百分点，中、西部地区降幅别离收窄0.6、1.0个百分点。从累计来看，1-3月开发投资金额1.77万亿元，同比着落11.2%（前值：-11.1%）。

新开工面积同比降幅天然收窄，但仍出现双位数负增长，且从十足值来看，处于2004年以来同时最低水平。3月新开工面积5289万平，同比着落17.4%，降幅较2月收窄了5.7个百分点，从十足值来看，新开工面积处于2004年以来同时最低水平。从累计来看，1-3月新开工面积为1.04亿平，同比着落20.3%（前值：-23.1%）。咱们以为，由于前期拿地减少、库存鸿沟仍然较高级情况并未出现骨子性改善，而且现时房企多“以销定产”，2026年新开工和投资预测将陆续回落，但降幅也皆会稍稍收窄。

竣事面积同比降幅收窄，但仍处于2008年以来同时最低水平。3月竣事面积3469万平，同比着落19.1%，降幅较2月收窄了8.8个百分点，但从十足量来看，处于2008年以来同时的最低水平。1-3月累计竣事面积9789万平，同比着落25.0%（前值：-27.9%）。由于2021年下半年以来新开工剖析缩量，累计同比陆续负增长，按照2-3年的工程过程来计较，咱们预测，2026年竣事将延续周期性的缩量。

4.开发商资金：

房企到位资金降幅扩大，主如果因为投资减少。不外其中房款由于销售有所蛊卦降幅收窄，外部融资仍然走弱。3月房企到位资金7477亿元，同比减少18.7%（前值：-16.5%）。

1）房款3345亿元，同比减少20.1%（前值：-27.6%），受销售有所蛊卦影响。定金及预收款同比减少17.8%，个东说念主按揭贷款同比着落24.7%，降幅较2月别离收窄3.7、17.2个百分点。

2）非房款4132亿元，同比减少17.4%（前值：-8.6%）。其中国内贷款849亿元，同比着落43.3%，降幅较2月扩大了29.4个百分点；自筹资金2823亿元，同比着落4.2%，降幅较2月收窄了1.7个百分点。从累计来看，1-3月房企到位资金2.05万亿元，同比着落17.3%（前值：-16.5%）。

5.2026年中枢决策预测：

1）商品房销售：咱们预测2026年销售面积8.1亿平，同比着落8%；销售均价9144元/平，同比着落4%；销售金额7.4万亿元，同比着落12%。2026年景交量价全体呈现“前低后高”的态势，咱们预测全年销售量价同比降幅较2025年小幅收窄。

2）开发投资：咱们预测2026年房地产开发投资6.9万亿元，同比着落16%，较2025年降幅收窄。一方面，在销售与融资的双重压力下，房企新开工意愿低迷，施工面积陆续负增长，建安投资复古较弱；另一方面，面前销售阶段性蛊卦是否具有可陆续性仍待不雅察，前期拿地大幅减少，地皮投资减少也对投资酿成了牵累。不外，施工建安投资的牵累预测缓解，但地皮投资的牵累预测仍在扩大。

3）新开工：咱们预测2026年新开工面积4.8亿平，同比着落18%，较2025年降幅收窄。

4）竣事：咱们预测2026年竣事面积4.9亿平，同比着落19%。由于前期新开工剖析收缩，同比陆续出现负增长，按照2-3年的工程过程来计较，竣事将延续周期性的缩量。

投资提出

3月在中枢城市计谋、传统销售旺季等成分运行下，商品房销售同比降幅剖析收窄；但陆续性仍需要不雅察，后续走势取决于库存去化情况以及价钱是否企稳。阶段性回暖延续也需要计谋加力扶助，温情“4月底政事局—5月部委详情—场所实施”情况，咱们预期或在现存“稳地产”的框架下延续积极表态，愈加阐明落地实施以及计谋协同发力。二季度不错温情高频基本面与场所计谋落实节拍，存在计谋博弈契机。另外，四季度驾御可能会出现“基本面拐点”，或体面前二手房价钱的降幅收窄。从投资角度来说,无数房企在2025年计提减值相对较多,2026年可能筑底,因此2027年的板块利润率和功绩可能会回升,从而带来本年四季度阛阓对27E估值的改不雅。除此以外，部分持有性生意地产公司如故提前布局新业态、新方法、新场景，更能主理新破费期间下的机遇。

现阶段咱们提出温情三条干线：

1）基本面闲隙、在一二线中枢城市的销售和土储占比高、在要点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、建发外洋集团、中国金茂。

2）贯穿在销售和拿地上皆有显赫冲突的“小而好意思”房企：保利置业集团。

3）积极探索新破费期间下的新场景竖立和运营方法的生意地产公司：华润万象生计、太古地产、瑞安房地产、嘉里竖立、大悦城（000031）、百联股份（600827）。

风险请示

计谋出台不足预期；销售与房价陆续下行；阛阓信心蛊卦不足预期。

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